RUFI
На главнуюКарта сайтаКонтакты
Oma Ranta

 НЕДВИЖИМОСТЬ В ФИНЛЯНДИИ 

ГЛАВНАЯУСЛУГИИНФОРМАЦИЯПАРТНЕРЫКОНТАКТЫ

Спецпредложение

Красивый земельный участок в Финляндии на берегу озера - 29.000 евро

Электричество и дорога подведены, межевание сделано, 50 км от границы

 

Новости

Бытовые вопросы владельцев недвижимости в Финляндии

09.03.2017 - Бытовые вопросы владельцев недвижимости в Финляндии

Как правильно растопить камин, как сортировать бытовой мусор, можно ли строить забор и о многом другом читайте на нашем сайте 

Есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость в Финляндии?

26.07.2016 - Есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость в Финляндии?

Как ответить на такой вопрос?

 

Купить дом в Финляндии, "чтобы там мама жила"

01.03.2016 - Купить дом в Финляндии, "чтобы там мама жила"

Развенчиваем мифы о покупке недвижимости в Финляндии

 

все новости

Купля-продажа недвижимости в Финляндии на примере типового договора

Неважно, собираетесь ли Вы приобрести дом или виллу в Хельсинки, коттедж в Иматре, участок в Лаппеенранте, таунхаус в Пункахарью или квартиру в Савонлинне, Вы неизбежно столкнетесь с таким  документом как kauppakirja - договор купли-продажи.  Правильно оформленная kauppakirja делает Вас владельцем выбранного объекта, но, даже в переводе на русский язык, она неизбежно вызывает массу вопросов, помочь Вам разобраться в которых - наша задача.

Поскольку для наших клиентов процесс совершения сделок купли-продажи недвижимости в Финляндии - "темный лес", мы  рассмотрим его на примере типового договора купли-продажи недвижимости. Мы  постараемся показать моменты, требующие особого внимания при заключении сделки. И, хотя каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, мы попытаемся помочь Вам понять основные вопросы, связанные со сделкой купли-продажи недвижимости в Финляндии.

Мы рекомендуем привлекать к заключению сделки профессионального (лицензированного) риэлтора. Например, наша компания оказывает услугу полного сопровождения сделок с обязательным участием финского риэлтора с лицензией LKV.

Перед заключением сделки покупатель должен внимательно ознакомиться с документами, связанными с недвижимостью. Такими являются:

свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости (lainhuutotodistus)

свидетельство об обременениях (rasitustodistus)

выписка из земельного кадастра (kiinteistörekisterinote)

карта с указанием расположения объекта и его границ. 

Документы должны быть не старше трех месяцев.

Кроме того, покупателю должны быть представлены план здания и различные документы, связанные со строительством и техническим обслуживанием дома (в частности, чертежи инженерных систем). Покупателю также будет полезно узнать ежегодные отопительные и иные эксплуатационные расходы.

Договор всегда составляется в письменном виде. Продавец и покупатель должны лично присутствовать при его заключении. При необходимости, стороны договора могут доверить третьему лицу их представление при заключении сделки и на переговорах по поводу ее условий, а также подписание договора от их имени (по письменной доверенности).

Следует выяснить возможные вопросы, влияющие на право продавца на продажу объекта и на право покупателя на его покупку. Когда дом является совместным жильем супругов, на его продажу должно быть получено разрешение обоих супругов, даже, когда право собственности на дом оформлено только на имя одного из них. Если продавцом является несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек, то отдельное разрешение на продажу дома должно быть получено от органов власти.

Кадастровый код

Каждому объекту недвижимости в кадастре недвижимости присвоен код, который служит для ее идентификации. Кадастровый код состоит из номера муниципалитета и трех последующих цифр и является уникальным для каждого объекта.

Имея кадастровый код, можно заказывать документы в региональном бюро землемерной службы или в местном суде первой инстанции.

Кроме кадастрового кода, объект недвижимости имеет название, которое было ему присвоено владельцем, когда земельный участок был выделен из состава более крупного участка или территории и когда он был официально оформлен как самостоятельный объект недвижимости. В черте города объекты недвижимости названий не имеют, а идентифицируются с помощью номеров кварталов.

Площадь

Площадь участка можно проверить по земельному кадастру. Кроме того, границы участка обозначены на местности межевыми знаками. В выписке из кадастра недвижимости можно увидеть возможные сервитуты (обременения), относящиеся к недвижимости, а также возможные права, оформленные в ее пользу.

Адрес

Каждому объекту недвижимости присвоен также адрес (название дороги или улицы, номер дома), который определен, например, при оформлении дороги или дан муниципалитетом.

Движимое имущество

Движимое имущество (инвентарь) может продаваться вместе с домом. Под инвентарем подразумевается такое движимое имущество, которое предназначено для обслуживания дома. Если иное не договорено между сторонами сделки, то такой инвентарь обычно автоматически переходит к новому владельцу вместе с домом. В инвентарь входит, например: кухонная плита с вытяжкой, холодильник, морозильная камера, телевизионная антенна, контейнеры для мусора, почтовый ящик, дрова для камина или банной печки. Отопительные радиаторы и сантехника тоже входят в инвентарь дома. Деревья, кусты и другие насаждения, растущие во дворе, также переходят к новому владельцу. Во избежание возможных разногласий, покупатель и продавец должны заблаговременно  договориться, какой именно инвентарь переходит к новому владельцу, а какие вещи старый владелец забирает с собой.

Состояние зданий (строений)

Выяснение состояния зданий входит в обязанности всех сторон сделки: продавца, риэлтора и покупателя. Продавец обязан рассказать обо всех известных ему моментах, влияющих на состояние объекта. Их следует записать в договоре купли-продажи или в его приложении. Риэлтор тоже обязан исследовать состояние зданий и рассказать покупателю об известных ему моментах.

Если необходимо подробно выяснить состояние зданий, то можно заказать экспертизу (kuntokartoitus) объекта у специалиста. Но даже после проведения экспертизы не исключено, что в здании впоследствии будет выявлен какой-либо скрытый дефект (например, дефект строительства), которого нельзя было выявить во время осмотра или экспертизы. Нередко продавец отвечает и за такой изъян, хотя обязательство компенсации не всегда однозначно, а ответственность должна быть определена конкретно в каждом отдельном случае.

План застройки

Планировочная ситуация в разных муниципалитетах бывает разной. Обычно для территории разрабатывается генеральный план (yleiskaava), план застройки города/населенного пункта или план прибрежных территорий (asema- tai ranta-asemakaava). Бывают ситуации, когда для территории вообще не разработано плана. Муниципалитет, разрабатывая планы, желает с их помощью направлять землепользование и строительство на своей территории в определенное русло. Разработка плана застройки – это длительный процесс, о начале которого муниципалитет информирует жителей.

План застройки города/населенного пункта или план прибрежных территорий являются детальными планами. В них указываются места строительства и применяемая архитектура. Генеральный план, в свою очередь, направляет землепользование на более общем уровне. Поэтому необходимо выяснить, существует ли для территории нахождения недвижимости план застройки и, если существует, то как он влияет на эксплуатацию недвижимости и планы покупателя относительно своего дома и участка.

Условия сделки и платежа

Наиболее простым и понятным способом платежа является оплата стоимости сделки в момент подписания договора. Квитанция об оплате обычно не выдается, так как подписание договора служит подтверждением платежа. Банк может запросить у Вас информацию о происхождении финансовых средств.

Передача права собственности на недвижимость

Поскольку вся договорная цена оплачивается в момент заключения сделки, то и право собственности должно одновременно перейти к покупателю. Это означает, в частности, то, что новый владелец должен сразу же застраховать свое владение на случай возможных непредвиденных повреждений. Даже если недвижимость временно остается в распоряжении старого собственника (если ему нужно время на переезд), то за возможный ущерб, причиненный ему, отвечает новый владелец, т.е. покупатель. Если ущерб нанесен преднамеренно или по небрежности, то за него отвечает тот, кто нанес ущерб.

Передача права владения

Под передачей права владения подразумевается тот момент, когда предыдущий владелец освободил дом от всего принадлежащего ему имущества, а новый владелец получил дом в свое распоряжение. Если переход права владения откладывается, то продавец обязан платить штраф за просрочку, независимо от причины просрочки.

Обременения и сервитуты

Все закладные передаются покупателю без отдельной компенсации и свободными от кредитов. Продавец заверяет, что к недвижимости не относится никаких других закладных, обязательств или обременений, кроме тех, которые указаны в вышеуказанных закладных документах. За это продавец несет ответственность.

Свидетельство об обременениях (Rasitustodistus)

Закладные должны быть обязательно переданы покупателю при оплате договорной цены. Покупателю следует поместить их в надежное место на хранение. Передача закладных означает, что покупателю фактически передается заранее оформленная гарантия (документ обеспечения кредита) на указанную в ней сумму.

Закладные могут служить гарантией кредита, который, возможно, понадобится покупателю в будущем. В таком случае банк потребует себе эти закладные в качестве обеспечения долга. Если кредит не нужен, то собственник может хранить их в надежном месте по собственному усмотрению.

Если кредит погашается в нормальном порядке, банк передаст закладные обратно, когда весь кредит будет погашен. Если при выплате кредита не соблюдается согласованный с банком график и условия договора о кредитовании, то банк вправе реализовать  имеющийся у него залог для получения причитающейся ему суммы. На практике это обычно означает выставление недвижимости на продажу.

Закладные, указанные в свидетельстве об обременениях

В свидетельстве об обременениях указываются сами закладные и их денежная стоимость, но не то, имеются ли у владельца залоговых документов долговые обязательства. В свидетельстве указано только то, оформлены ли на данную недвижимость закладные или нет. Вполне возможно, например, что закладные когда-то были обеспечением исполнения долговых обязательств, но долг уже погашен. В такой ситуации собственник недвижимости может хранить закладные и использовать их при необходимости под обеспечение нового кредита. Главное, чтобы закладные находились у настоящего владельца и не попали в чужие руки. Если закладные не нужны и от них надо избавиться, то это возможно только путем их аннулирования согласно утвержденному порядку. После этого закладные уже не будут указываться в свидетельстве об обременениях.

Обременения, указанные в выписке из реестра недвижимости, следует проверить до заключения сделки. Обременением может быть, например, право соседа на водозабор из колодца, находящегося на территории участка, право прохода/проезда или другое подобное право. Закон определяет типы обременений, которые могут относиться к чужой недвижимости.

Расходы, связанные с недвижимостью

Продавец отвечает за расходы, связанные с содержанием и техническим обслуживанием недвижимости до момента перехода права владения недвижимостью, после чего за них отвечает покупатель. Такими расходами являются, в частности, расходы на электроэнергию, водоснабжение, отопление, эксплуатацию дороги и пр.

Риск повреждения недвижимости

После перехода права собственности за возможный ущерб, нанесенный недвижимости, отвечает его новый собственник. Поэтому недвижимость следует застраховать как можно быстрее. За повреждения, вызванные небрежностью или преднамеренными действиями, каждый отвечает сам.

Движимое имущество

В случае продажи движимого имущества его долю от общей суммы сделки необходимо указать отдельно. Опись продаваемого движимого имущества следует приложить к договору купли-продажи.

Ознакомление с недвижимостью

Обязанность покупателя - тщательно ознакомиться с недвижимостью, являющейся предметом купли-продажи и находящимися на ней зданиями и входящими в нее земельными территориями, а также с документацией о ней.

Ответственность за состояние зданий и строений, находящихся на участке

Покупатель должен ознакомиться с предметом купли-продажи и убедиться в его приемлемости, в подтверждение чему он подписывает договор купли-продажи и выплачивает договорную сумму. Возможно, что у недвижимости появятся проблемы, ответственность за которые нужно будет обсуждать в каждом случае в отдельности.

Информация о недвижимости, предоставляемая покупателю:

Покупатель обязан ознакомиться со всей информацией о  приобретаемой им недвижимости. Новый собственник недвижимости обязан подать заявление на регистрацию своего права собственности в течение шести месяцев со дня заключения сделки. Заявление подается в региональном бюро землемерной службы по месту нахождения недвижимости.

  • Свидетельство об обременениях (Rasitustodistus)

В этом свидетельстве указаны возможные закладные (залоговый документ), относящиеся к недвижимости и информация о возможном исполнительном производстве на основании исполнительного листа суда и о банкротстве. В свидетельстве все закладные указаны в отдельности (например, их денежная стоимость, дата оформления залога).

  • Выписка из регистра (кадастра) недвижимости с картой

В этом документе указывается площадь недвижимости, а также относящиеся к ней сервитуты и права. Возможно, что к предмету купли-продажи относится обременение в виде права другой недвижимости (например, право на проезд через участок, право на пристань на берегу). Из этой выписки явствует и история формирования данной недвижимости.

В карте указываются границы участка, межевые знаки, код недвижимости, сервитуты и права пользования.

  • План жилого дома

Покупателю должен быть предоставлен план дома с указанием расположения комнат.

  • Брошюра (Myyntiesite)

Риэлтор предоставляет покупателю брошюру, которая может быть свободной формы, но по закону должна содержать важнейшую информацию об объекте продажи.

Договор об электроснабжении (Sähkösopimus)

Договор об электроснабжении, заключенный с энергетической компанией, должен быть переоформлен на нового владельца. Это должно быть сделано письменно. Обычно это делается при подписании договора купли-продажи. Новый владелец обязан проинформировать энергетическую компанию.

При заключении сделки проверяется нет ли неоплаченных счетов за электроэнергию. Неоплата счетов может привести к прекращению электроснабжения.

Хотя права и обязанности по договору об электроснабжении переходят при переходе права собственности, стороны обязаны платить расходы по электроснабжению за то время, когда объект был в их владении. При переходе права владения нужно считать показание счетчика и сообщить компании по электроснабжению адрес, по которому фирма должна выставить заключительный счет за электроэнергию.

Договоры о подключении к другим коммунальным сетям

Подписанием настоящего договора купли-продажи продавец безвозмездно уступает покупателю права и обязанности по договору подвода воды и отвода сточных вод. Покупатель обязуется проинформировать предприятие коммунальных сетей о переходе прав и обязанностей. Возможные платежи за переоформление договоров производит покупатель.

Все договоры, связанные с недвижимостью, необходимо тщательно проверить и обсудить. Покупатель должен знать приблизительный уровень расходов по коммунальным сетям. Показания счетчиков сообщаются поставщику услуг, после чего поставщик может выставить предыдущему собственнику окончательный счет.

Покупатель должен уяснить для себя систему водоснабжения дома, а также возможные планы по изменению или развитию этой системы. Водоснабжение и канализация – это столь обширный вопрос, что в этом разделе невозможно его тщательно осветить. Важно, однако, отдавать себе отчет в том, что вариантов много, и расходы колеблются в широком диапазоне.

Налоговые последствия (Veroseuraamukset)

Как продавец, так и покупатель отдают себе отчет о возможных налоговых последствиях сделки.

Возможные налоговые последствия необходимо выяснить заранее. Налоговые последствия могут, как правила, представлять собой налог на прибыль от продажи, взимаемый с продавца. Такой налог составляет 28 % и его начисляют на разницу между той ценой, за которую продавец приобрел объект, и той ценой, за которую он его продал. Если цена покупки неизвестна, то размер налога определяется согласно инструкции налоговой службы.

Налог на передачу имущества (налог на переход средств)

Покупатель обязан уплатить налог на передачу имущества, ставка которого составляет 4 % от договорной цены. Налог должен быть уплачен до подачи заявления на  регистрацию права собственности, что, в свою очередь, должно произойти в течение шести месяцев с даты заключения сделки.

Суд не признает сделку, пока налог на передачу имущества не будет уплачен. Просрочка уплаты налога приводит к взиманию пени (повышению суммы налога). Обычно налог на передачу имущества уплачивается в момент заключения сделки. (Мы поможем оформить заявление на регистрацию права собственности.)

Заверение, предусмотренное законом о преимущественном праве покупки

Согласно вышеназванному закону муниципалитет обладает преимущественным правом на покупку недвижимости на своей территории. Возможные более ранние сделки между продавцом и покупателем могут иметь значение, когда рассматривается преимущественное право муниципалитета на покупку объекта.

На практике муниципалитет крайне редко пользуется таким правом. Тем не менее, об этой возможности нужно проинформировать покупателя.

Заверение официальным свидетелем сделки

Официальный свидетель сделки удостоверяет, что сделка формально соответствует требованиям закона и заверяет своей подписью ее подлинность. Стороны сделки обязаны подтвердить свидетелю свои личности. Если договор купли-продажи не выполнен с учетом этих требований, то свидетель отказывается от подтверждения сделки. Обычно сумма гонорара официального свидетеля сделки оплачивается продавцом и покупателем пополам. Официальный свидетель передает информацию о заключенной сделке в региональное бюро земельной службы и в администрацию муниципалитета по месту нахождения предмета купли-продажи.

Сделки купли-продажи недвижимости в Финляндии могут подтверждать лица, имеющие на это право в силу своей должности.

Официальными свидетелями могут выступать: уездные прокуроры, начальники полиции и их заместители, судебные исполнители, инженеры и техники муниципального межевого бюро, назначенные судом первой инстанции официальные свидетели договоров купли-продажи и др. Официальный свидетель оставляет себе один экземпляр договора купли-продади и копии ее приложений. Эти документы являются публичными и с ними могут ознакомиться все желающие.

Внимание! Содержание данной публикации является интеллектуальной собственностью компании "Ома Ранта" и охраняется законом (ч. 4 ГК РФ). Перепечатка, воспроизведение и распространение в любом объеме материалов сайта www.omaranta.ru разрешается только с письменного согласия администрации компании "Ома Ранта" и при условии размещения гиперссылки на источник и оригинал материала.

 

Все права защищены © 2007-2017 Oma Ranta

Омаранта - недвижимость в Финляндии. Дома, квартиры, участки, бизнес в Финляндии.

  недвижимость в финляндии